蓝光发展备战楼市白银时代:“以变迎变”

白银 2019-03-25 01:46186未知admin

  尽管行业内公认目前楼市已进入白银时代,但对于四川蓝光发展股份有限公司(600466.SH,以下简称“蓝光发展”)来说,这却是一个“以变应变”弯道超车的不错时机。

  日前,蓝光发展最新发布的2018年年报显示,报告期内,公司房地产业务销售额855.39亿元,同比增长47%,加上总货值约319亿元的代建工程,企业总规模已突破千亿大关。

  与此同时,蓝光发展的野心在土储与资本市场也表露无遗。据了解,在走出四川 、部署全国的路线下,蓝光发展报告期内新增土储约1496万平方米,新增货值约1800亿元,截至2018年末,公司总土储约2122万平方米。资本层面,蓝光发展则启动了两子公司分拆H股上市计划。

  对于蓝光发展交出的这份成绩单,业内人士指出,2018年房地产市场面临多重压力,尤其是其大本营成都多次出台相对严厉的限购政策,但蓝光发展在聚焦房地产主业同时,构建多元化产业生态链的表现,已经让市场看到了白银时代下的高质量增长逻辑。

  2018年年报数据显示,报告期内,蓝光发展实现营业收入 308.21 亿元,同比增幅 25.53%;实现归属于上市公司股东的净利润 22.24 亿元,同比增幅 62.91%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润24.69亿元,同比增长84.80%。公司总资产达到 1508.81 亿元,较上年末增加 556.36 亿元。

  在收益率上,蓝光发展2018年的加权平均净资产收益率(扣非)19.32%,创历史新高,较2017年的12.49%,增加了6.83个百分点。 同时,公司2018年净利率8.10%,较2017年5.09%,增加3.01个百分点。

  蓝光发展表示,伴随公司利润释放进入快轨以及手头充沛的现金,公司推出2018年利润分配方案,积极回馈股东:每10股派发现金红利2.60元(含税),现金分红金额7.76亿元,占归母净利润比例35%。分红金额和分红比例在蓝光发展上市几年来,皆为新高。

  此外,在地产行业,还有一个不能忽视的指标——销售规模。从蓝光发展2018年年报数据来看,其房地产业务全年实现销售面积 802 万平方米,销售金额 855 亿元,同比分别上升 32%和 47%。全年累计新开工 1,077 万平方米,同比上升 103%;累计竣工 337 万平方米,同比上升 23%。

  值得一提的是,上述数据并未包括蓝光已经渐成规模的代工代建项目。数据显示,从2016年成都公园悦庭项目初步试水成功,截至2018年底,蓝光代建规模实现翻番,总建筑面积372万方,总货值约319亿元。

  放眼全国,2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1~11月份提高0.1个百分点。在市场逼近15万亿元的房地产行业里,尤其是在2018年出现了调控政策的情况下,千亿大关显得尤为突出。

  中原地产首席分析师张大伟指出,“1000亿”通常被视为大型房企与中小型房企的分界线。跨过这一门槛,不仅意味着规模做大,也是企业品牌效应、管理能力、融资能力的体现。在强者恒强的竞争背景下,若不能突破1000亿门槛,企业可能面临“不进则退”的窘境。

  3月6日,蓝光发展一举拿下天津市津南区小站镇6宗土地,约664.73亩,成交总价合计19.6亿元,拥有该项目90%的权益。

  1月份,蓝光发展先后在兰溪、扬州、西咸新区、贵阳、洛阳、南通、重庆拿下7个项目,合计支付土地出让金12.75亿元。

  开挂拿地的节奏在2018年也表现突出。据了解,2018年,蓝光发展坚持 “东进南下”“1+3+N”战略,布局都市圈轮动区域上的价值洼地,拿地方式和全国化布局都更加多元化。

  报告期内,公司坚持高IRR原则,坚持深耕及拓展并举,新进福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳等城市,新增土地储备共 85 块,总建筑面积约1496万平方米,同比增加 155%,新增货值约1800亿元。截至2018年末,公司总土储约2122万平方米,新一线、二线、及强三线城市土储占比进一步提升。

  事实上,以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性,而随着房地产调控政策不断出台, 增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。数据宝统计显示,截至去年底,已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元,前十名土储总货值近20万亿元,相当于2018年底A股总市值的近一半。

  有业内人士表示,观察近期房企的业绩变化,前期的土地储备已经成为重要筹码,蓝光发展的土储战略将在后期的商品房销售中显示出优势。

  值得一提的是,报告期内,蓝光发展还启动了“三年优筑计划”,以“品质优、效率优、成本优”为目标,搭建完成“优筑”建造体系,推动“品质标杆行动”,不论是现在还是以后土储效益全面释放,都将带动蓝光产品品质全面提升。

  业内有分析指出,“粮仓”是否充实关系着未来的市场占有率,而“粮食”的品质好坏则关系着企业的核心竞争力。

  2018年,蓝光发展提出了“更懂生活更懂你”的品牌主张,并以“善筑中国温度”为产品主张,持续推进对芙蓉系、雍锦系、黑钻系、林肯系和长岛系等五大产品系的创新迭代。其中,“芙蓉系”荣获“2018中国房地产精品项目品牌价值TOP10”第三名。

  同时,蓝光发展在2018年盖洛普客户满意度调查中,实现销售服务满意度92分,达到地产行业标杆水平;物业服务满意度89分,达到地产行业优秀水平。

  单纯依靠房地产业务实现高速发展的黄金时代已经过去,白银时代中多元化的延伸逐渐成为房企站稳市场的重要抓手。

  据了解,蓝光发展秉承的是“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,除了围绕住宅产业延伸的地产金融业务和物业服务业务外,还涉及以“3D 生物打印+ 生物医药”为主体的创新支柱产业。

  资料显示,人居蓝光的物业服务方面,截至2018年底,蓝光发展子公司嘉宝股份已进驻60余个城市,在管项目400余个,在管面积6063万平方米,同比增长37.83%。2018年,嘉宝股份实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%;实现净利润2.89亿元,同比增长49.15%。

  生命蓝光方面,生物制药和3D生物打印各有进展。2018年成都迪康药业OTC业务实现了全国化布局,全年实现营业收入10.14亿元,同比增长29.60%;实现净利润 0.9 亿元,同比增长 4.15%。

  在产业版图扩大的同时,蓝光发展也随即启动了子公司嘉宝股份和迪康药业的分拆H股上市计划。2019年3月,嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。报告期内,迪康药业已完成股份改制,并加速推进H股上市计划。

  值得注意的是,资本市场上市计划推进的同时,蓝光发展的财务结构与融资进程也表现不俗。截至2018年12月31日,公司在手现金约252亿元,现金/短期债务比为1.74,扣除预收账款后的资产负债率为69.98%,严格控制在70%的管控目标。

  2018年,蓝光发展推进银行总对总合作持续扩容,目前已建立十三家总行级的银行战略合作。同时,报告期内,公司实现境外融资突破,成功发行第一笔美元债,总体发债超百亿。

  “变是唯一的不变”,总结2018展望2019,蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿表示,在2019年,蓝光将以新经济思维和逻辑“以变迎变”,打造五大战略级核心能力,充分激发团队的企业家精神,打造资本市场绩优蓝筹,为建设基业长青的蓝光,不懈奋斗、砥砺前行。

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